おっさん、マンション買うってよ

30代会社員のおっさんです。このたび新築マンションを購入しました。

購入に至るまで その6

精神的にもかなりテンパったりしながら

次の打ち合わせまで過ごしてました。

 

前回の打ち合わせでおおざっぱながらも月々の支払いについて

めどは立ったか立てたかはともかくめどはついたので

改めてローンの話をしました。

 

ローンの審査では主に収入と現在の負債を見られますが、

負債というのは借金とかクレジットカードや自動車のローンなどで、

奨学金も含まれます。

 

自分の場合は大学時代に第1種、第2種の両方を受けていて、

まだ両方とも終わっていません。

奨学金の場合は、ローンの審査にはあまり影響はありませんが、

借りられる額が減額となるそうです。

例えば4000万円借りられる人に、300万円の奨学金返済が

残っていた場合、最終的に降りるローンは3700万円になるという感じです。

 

また、ちょっと前ですが奨学金を出していた機関が育英会から日本学生支援機構

名前が変わって以降だったと思いますが、奨学金の残高や返済情報を

信用情報機関に提供する、つまり一般のローンと同じように

扱うようになりました。

これにより、奨学金の返済が滞ったりすると、用はブラックリスト入り

してしまい、ローンの審査に影響が出るそうです。

ひどいとクレジットカードも作れないようになるんだとか。

 

この、奨学金に関する情報を信用情報機関に提供しているかどうかは、

奨学金を受けた時期によって変わります。

自分の場合、最初に受けた第二種は提供しておらず、後に受けた第一種は

提供されていました。ちょうど切り替わりの時期だったみたいですね。

 

提供されている、されていないは、学生支援機構のホームページから

スカラネットに登録することで確認できるようになります。

このほか残りの返済回数の確認とか各種手続きもできます。

 

とにかく、奨学金の返済であっても滞るといわゆるクレジットカードの

事故と同じでブラックリスト入りされてしまうので注意が必要です。

自分も、営業さんにキッチリ確認されました。

たまにこれが原因でローン通らない人がいるようです。

 

まぁ、自分の場合は、すでに完済済みですが、サラ金で作った3桁万円の借金のほうが気になっていました。

そっちのほうは時効(?)になってるらしく、特に何事ありませんでした。

完済以降も利用したことはないのでもう問題にはならないんでしょう。

 

とにもかくにも、自分の状況について用紙に記入して

マンションメーカーが提携している銀行にローンの仮審査を行ったところ、

無事購入するに足りるだけのローンは可能という結果となりました。

仮審査に通れば、本審査もほぼ通るらしいです。

ただし車買ったりとか奨学金の返済とかクレジットカードの支払いを

滞らせたりだとかするとアウトだそうで、

それに関しては営業さんから注意してくれと言われました。

 

 

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購入に至るまで その5

さて無謀な計算だの取らぬ狸の皮算用とか現実から斜めに進んだ方向に

計算した結果なんとかなりそうという結論になったわけなんですが、

今にして思えば無謀もいいとこで。その時は計算結果を見て

「あ、なんとかなるわ」と安堵してました。

 

それにしても、こんな金額的にギリギリな返済計画を

その場の成り行きで立てといてそれに基づいて話が進んでいくわけなんですが、

営業さんももっと堅実な人を相手にしたほうが

よかったんじゃないでしょうかねぇ・・

実際、その物件は希望者多数でほとんど全部の部屋で抽選となって、

自分が希望した部屋も他に二人ほど申し込んでいたらしいです。

 

それはともかく、その日はとりあえずの試算結果が出たことろで終了となり、

次回はローンの仮審査があるので詳しい資料を持参することになりました。

資料というのが、源泉徴収等の収入がわかるもの、あとはいま抱えている

カードローン等の負債がわかるものです。

自分の場合、カードローンや自動車ローンはなく、奨学金だけでしたので

ネットで返済状況を調べてその画面を印刷して資料としました。

 

で、資料を用意してとりあえず次回の準備が整ったところで、

今更にしてローン返済の試算をやったりしてました。

初回の打ち合わせではとりあえずの金利で計算してたのですが、

それよりも高い金利とか、金利が上昇した場合どうなるのかも

いろいろ計算したりしてました。

今どきはスマホのアプリでもローン返済のシミュレーションができるので

楽ですね。

 

しかし、この時にして初めて元金均等返済とか元利均等返済、

変動金利に固定金利にフラット35とかの仕組みを知ったので、

どれほど準備不足だったんでしょうかホント。

よくあるネットの記事の、「マンションを購入するときにしてはいけないこと」に

出てきそうなことを一通りやらかしながら話を進めていったような気がします。

 

精神的にはかなりテンパっていたような気がします。

なんか毎日寝る前にローンの計算して自分の生活費を見直したり

奨学金だけでもどうにかならんかといろいろ調べてみたり。

繰り上げ返済なんかもいろいろ実例を見てましたね。

金利が低い今のうちにボーナスを全部突っ込んで繰り上げたら

後半楽になるなとか都合のいいこと考えてたりしてました。

さすがに転職までは考えませんでした。なんせ2年前にしたばかりなのです。

・・・なんかもうよくこんなのでローン通ったなあと

今さらにして思います。

 

 

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購入に至るまで その4

さて、予約したモデルルーム見学に行ってたのですが、

まずはお決まりのアンケート記入から。

記入した時は、こんなもん書くのかと思いながら書いてたのですが、

意外と年収を正確に覚えてなくて、そんなことで大丈夫なのかと

想ったりしてました。

 

で、そのあとは営業の人といろいろといままで書いた記事のような

ことをしゃべったりして自分の希望を話しました。

その時はアンケートに記入した内容を見ながらの話になったのですが、

予算については2500万と記入していました。

その話になった時、それだと足りないですねとはっきり言われました。

なんかすこし呆れたような感じでしたが、それは多分自分の被害妄想ですw

 

ではいったいこの物件の値段はいくらなのかというと、

自分の希望する1LDKの物件でなんと3500万から。

正直、自分で調べた相場と大きく離れていてもうドン引きでした。

まぁその相場も割といい加減に調べた結果なんですが。

 

どちらにしても自分がアンケートに記入した予算とも大きく離れていました。

こんな値段になるような理由というのが、やっぱり立地がいいからで、

もともと人気があるエリアでしかも駅近物件だからということです。

 

とにかく、自分の想定していた値段と大きく違っていることに

もうドン引きしていました。

が、そこはさすがにマンション営業の人、

予算とオーバーだからあきらめましょうというのではなく

実際今の年収からローン払えるのかという方向に話を進めてきました。

 

今の年収から考えるとおそらく住宅ローンは通るということなので

とりあえず今の金利で月々の返済額を計算してもらうと

月々約10万円の返済となるそうです。

月10万といったら今の家賃の倍、手取りの半分という金額です。

賃貸では一般に手取りの半分~3分の一程度が家賃の目安とか

言ってますが、それから考えるとまぁギリギリ範囲内といったことです。

 

じゃぁ、今の自分の生活で、家賃が倍になったら生活できるのかというと、

実はできてしまう計算になりました。

今の生活費は家賃+食費+光熱費+奨学金返済+その他必要なお金を合わせた、

最低限必要な額の合計が10万円程度、それプラス外食やら服やら遊興費等を

入れると15万円程度になります。

月の手取りが約20万なので、家賃が倍になってもまぁ何とか範囲内にはなります。

その代りあまり物を買ったり遊びに行ったりはできなくなりそうですが。

 

とりあえずは、月々の返済をしつつも何とか生活できるだけのことは

できそうだなという計算になりました。

今思えば何とも無謀な計算だと思いますが、これの計算につきあった

営業さんも営業さんで、よくこんなの相手にしたなと思います。

向こうも商売なんでしょうけど、ほかにもっといい人いたと思うんですが。

 

 

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購入に至るまで その3

勢いでモデルルーム見学の予約を入れた後になって、

あわてて周辺の似たような物件の相場を調べ出したりしています。

検討していた1LDKの相場価格というのは2500万前後ですが、

この大きさの物件だと繁華街に近いほうにしかありませんでした。

 

まぁ1LDKぐらいの大きさというのは意外と中途半端な大きさなのかもしれず、

ファミリー層が多く集まる住宅街では需要が少ないのでしょう。

逆に、繁華街に近い方となると単身向きとなるようで、

1LDK程度の物件は結構数がありました。

あと、コレどう見てもいわゆる投資用なんだろうなぁと思う1K程度の部屋を

詰め込んであるような物件もチラホラ。

 

部屋の大きさや予算としては、繁華街近くの単身向け物件というのは

ちょうどよいところではあるのですが、繁華街周辺は

スーパー等が少なく、非常に暮らしにくそうなところになります。

 

もともと、今住んでいる地区を選んだのも、スーパー等が多く

生活するのに非常に便利そうだからという理由です。

昔から自炊派なので、スーパーというのは自分にとって

物件を選ぶうえで非常に優秀な要素です。

あと、会社まで電車で一本というのも魅力でした。

しかも通勤経路に繁華街がくるのでそれも便利なところです通勤定期バンザイ。

 

というわけで、比較対象として繁華街近くの物件でも

スーパー等が近くて生活に便利そうな物件を探してみましたが、

結局1件しか見つからず。

その物件が1LDKで2500万程度、なようなのですが、

どうも最低価格であるらしく、平均価格というのはわからずじまい。

しかしなぜかそれを相場価格と考えてしまいました。

 

とりあえずそこのモデルルームも予約を入れておきました。

結論からいうと、その物件ですら日当たり等の条件を考慮すると

中層階で3000万程度でした。

しかし、部屋の大きさや設備はこちらの方がいいもので、

最終的にこの物件はパスしましたが、予算の点から最後まで

今回購入した物件とこの繁華街近くの物件で悩むことになりました。

 

予算を考えて多少の不便を取るか、あくまで生活の利便性重視にするか。

どちらにするにしても額が額です。

結局、明確な方針も立てられないまま、先に予約を入れた、

今回購入したマンションのモデルルームに行ってきました。

 

 

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購入に至るまで その2

なんだかんだで持ち家をあきらめていたころに、

現在賃貸で住んでいるところの近所にたつ

新築マンションのチラシが入っていました。

 

今住んでいるところは人気がある分古くから開発が進んでいたところで

特に駅周辺は新しくマンションが立てられるような余地はほとんどない

ようなところです。

 

とにもかくにも、立地は間違いなく良い物件です。

人気地区の駅近で、建物の密集度から見ても当分の間

同規模のものは出ないように思えました

 

そんなところに降ってわいたような新築マンションのチラシだったので

強く惹かれてしまいその日のうちにモデルルーム見学の予約を入れました。

で、まぁ入れた後になって、そういえば相場とか周辺でも似たような

物件はないかとか、そういったことをまったく知らないのに気が付いて、

あわててネットで調べたりしてました。

 

とにもかくにも、以前からじっくり調べていたというわけでもなく、

周辺の相場や、予算はどのぐらいを考えておけばいいのかとか

そういった予備知識いっさいなしで、たまたまいいタイミングで

チラシが入っていたからモデルルーム見学の予約を入れ、

それが購入に至る訳なので、衝動買いと言われても仕方がないような

話です。

 

 

・・・購入した後になって、Amazonとかで評価が高い

不動産関連の新書を購入したりしてますから始末が悪いw

 

 

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購入に至るまで その1

正直、割と衝動買いに近いです。

もともと、両親が転勤族なので家そのものには執着がなく、

どうせ家を持つなら資産価値が高くなるようにしたいとは考えていました。

30過ぎたころから、賃貸だと好き勝手できないから持ち家がいいなぁと

思い始めてました。

もっとも、その理由戸いうのが、

車を青空駐車にしたくない&洗車ぐらい好きにしたい

  ↓

ガレージが欲しい

  ↓

いっそガレージ付の家立てればいいんじゃね?

 

といった程度のもんです。

ただ、その後車は手放してしまったので立ち消えにはなったんですが、

好き勝手にDIYとかバイクいじりとかするのに持ち家があると

はかどるという考えは残りました。

 

そのため、持ち家を手に入れるべくあれこれと調べてはいました。

ただし、結婚して家族持つとかそんな考えは一切なかったので

あくまで単身で持ち家をもつという方向でした。

 

しかし、自分が希望しているエリアで一般に取引されている土地の

大きさというのは単身で使うには広すぎる上に、そもそも値段が

高いという問題がありました

そのため賃貸併用住宅にするとか、土地の半分を駐車場やコインランドリー、

コンテナを用いたレンタル収納スペースにするとかいろいろ考えてみましたが

どちらにしても自己資金の少なさゆえに頓挫していました。

 

賃貸併用住宅も、住宅ローンを使うためには全体の50%以上を

自分の居住部にしなければならないという制限がゆるければ

何とかなりそうな気がしたんですが。例えば30%とか。

 

そんなこんなで、持ち家はあきらめていたころに

ポストに今回購入した物件のチラシが入っていました。

 

 

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購入したマンションについて

京阪神地区の西の方、JR線の快速停車駅近くに新築となるマンションです。

完成は2017年3月頃で、ただ今絶賛建築中です。

 

この物件がある地区は、もともと住宅街として人気が高く、

駅周辺には区役所や商業施設が集まっており

生活する分にも便利がいいところです。

 

もともとこの物件の近所の賃貸アパートに住んでおり、

生活の便利さからこの地区をとても気に入っていました。

いま住んでる賃貸が手狭に感じるようになっていたり、

何かしらの資産を購入したいと思っていた時に、

今回購入した物件のチラシを見かけたことから購入に至りました。

 

この地区は人気があるため古くから開発が進んでおり、

特に駅周辺は新規でマンションが建つ余地はほぼないようなところです。

そんなところに出てきた駅近の新築マンションなので、

これを逃せばもう当分はこれほどいい物件は出ないだろうと考えたのも

購入の動機の一つです。

 

マンション全体では2~3LDKのファミリー向けの物件ですが、

購入したのは中層階の1LDKの部屋です。

正確には1LDK+サービスルーム(納戸)になるのですが、

サービスルームがダイニングと一続きになるような作りなので

実質1LDKといったものになります。

 

値段は約3600万円で、すべて住宅ローンで賄う予定です。

一応、すべてローンで賄う前提で契約前の仮審査は通りました。

自己資金としては約300万円確保しています。

もともと、2500万程度の物件を考えていたので、

自己資金もその程度で何とかなるだろうと考えていました。

購入した物件は予算を約1000万も超過していますが、

立地の良さと今回の出物を逃せば当分出ないような希少性に

目がくらんで予算超過も顧みず購入に至りました。

まぁ、仮審査通ったから何とかなるでしょう、

というかそう思いたいところです。

 

 

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